被定位为重大粤港澳合作平台的珠海横琴和深圳前海，在2022年将迎来大批量的商业类项目的涌入。在这些地方，按照规定达到一定规模的建筑，都将在建筑设计过程中运用到BIM（Building Information Modeling）系统。第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部董事邹腾龙近日接受21世纪经济报道独家专访，探秘BIM未来的发展方向和应用价值。

　　我们可以借助BIM系统提升物业的智能化水平，从而更合理化地把资源进行分配，包括人员、设备、采购易耗品等，同时也有助于节能降耗及风险防范。BIM系统大规模运用可预期于2022年左右实现。

　　BIM系统即建筑信息模型，是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期中进行共享和传递。

　　在建筑设计环节，这些年来开发商们更多是运用CAD工具进行图纸设计，属各工种单独完成的平面二维设计，BIM则是融合各工种协同完成的三维设计形态，后者起到化零为整的效用。“BIM在众多特征中最大的优势就是统一化，接下来就是可视性和模拟性。”邹腾龙表示。

　　其实在国内，已有开发商早年间便尝试运用BIM系统，代表型企业是SOHO中国和万达，此类企业都以持有型物业为主要特色，这也侧面显示出BIM系统的适用特点。

　　邹腾龙表示：住宅项目的大型设备不多、设备复杂性并不高，因此使用BIM比较少。BIM更多还是应用在商业类项目，尤其是超高层甲级写字楼和综合体上。

　　BIM系统涵盖BIM平台、BIM数据库、物业管理平台三个模块。在最开始的建筑施工环节，由施工方对BIM系统中的各项建筑细节完善和更新，并将数据存留在数据库中，待施工完成后，便将数据交由物业管理方承接，同时对接物业管理平台，由物业管理方继续对数据库进行更新和维护。

　　邹腾龙表示：一般项目需要经历3-5年的建筑周期。开发商从设计阶段就开始通过BIM模块做可视化建设模拟；在楼栋交付前的6-9个月开始，物管人员入场，正式接触BIM系统。

　　而对于物业管理公司而言，BIM系统最主要就是用于设备维修和应急模拟、处理方面。“比如通过运用BIM设立安全出入口，模拟分析人群、车流等的疏散速度，并协助指定相关应急预案。BIM系统可先于经验感知开展相关补救措施的着手。” 邹腾龙表示，物管人员可以借此提升物业的智能化水平，从而更合理化地把资源进行分配。

　　今年5月，住建部发布公告批准《建筑信息模型施工应用标准》为国家标准，提出了建筑信息模型的创建、使用和管理要求，自2018年1月1日起实施。业界认为此标准是我国第一部建筑工程施工领域的BIM应用标准，填补了我国BIM技术应用标准的空白。

　　但BIM的大规模推广仍存掣肘。邹腾龙则分析道，BIM的推广涉及到几方面困扰。首先是知名开发商的取向，形成规模效应后才会吸引更多项目应用。BIM对于住宅项目、非持有运营的商业项目帮助不是很大，只有单一产权、长期持有类项目才会让建筑方更加重视建筑的运维和保养。另外是技术普及性问题，国内缺乏能够熟练使用BIM的人才，这也意味着后期的维护和运营成本较高。

　　邹腾龙进一步表示，按照施工进度，被要求使用BIM系统的横琴等地，项目供应将集中在2020-2022年，随着项目的推出，BIM技术在物业管理的应用也将随之兴起。逐步产生的规模效应也将推动行业对BIM有更高接受度。■

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